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QUARTA-FEIRA, 3 DE JULHO DE 2013

Menor Adquirindo Bem Imóvel

Consulta:

Conforme havíamos conversado há uma questão que ao meu ver não é possível  a lavratura de uma escritura de compra e venda ao menos que haja um alvará específico, porém estou apto a mudar de opinião se encontrarmos uma justificativa legal para tanto, conforme abaixo relato.

As situações são as seguintes:

1 -  Menor de 16 anos adquirindo um imóvel representado pelos pais:

O artigo 1.691 do CC estabelece que contrair obrigações em nome do menor que exorbitem a administração geral depende de alvará, e como o pagamento é uma das espécies extintivas de obrigações, meu entendimento inicial é que depende de alvará judicial quando o numerário pertencer ao menor, além do fato do ato estar eivado de nulidade.

Nesse mesmo sentido as normas do Estado do Paraná, Permambuco e me disseram que de Santa Catarina vedam a aquisição do imóvel de menor absolutamente incapaz. Aproveito para destacar a norma do Paraná, a saber:

11.2.25 - Sem a devida autorização judicial é vedado ao tabelião lavrar escritura de compra e venda para aquisição de imóvel quando numerário pertencer a menor e este figurar como outorgante comprador." 

"Art 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair em nome deles_, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, alvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização judicial

Há ainda uma decisão no Paraná permitindo a aquisição desde que haja doação de numerário pelos pais na escritura.

Minha dúvida é saber se absolutamente incapaz tem legitimidade sem alvará judicial para aquisição de imóvel, ou seja, se posso lavrar uma escritura de compra e venda em que o absolutamente incapaz comprarece como comprador representado pelos pais.

2 - Maior de 16 anos e menor de 18 anos adquirindo um imóvel assistido pelos pais:

No Código Civil e Código de Normas retro, fala-se em menor, por não diferencia dos absolutamente e relativamente incapaz, assim, pergunto se a mesma regra se aplica para ambos os casos, ou no relativamente incapaz já há uma legitimidade de venda, pois já possuem um discernimento para prática de atos civis e a lei só exigem que estejam acompanhados dos pais (assistência).

3 – Motivo da dúvida

A dúvida se dá em virtude de ser muito comum a lavratura dessas escrituras no Estado de São Paulo, bem como os respectivos registros, sem qualquer impedimento o exigências a respeito do tema.

Agradeço atenção dispensada.
27-06-2.013.

Resposta: 

O novo Código Civil nos artigos 1.630 a 1.638, manteve a disciplina normativa do Código anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição, notadamente quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe, conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.
Quanto à administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai (art. 385 CC/16) para o pai e a mãe (art. 1.689 CC/02). 
O artigo 1.634 do CC/02, diz que: "Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores: V – representá-los até os dezesseis anos nos atos da vida civil, e assisti-los após essa idade (...)".
O artigo 1.689, II do CC/02, determina que o pai e a mãeenquanto no exercício do poder familiar, têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. Já o "caput" do artigo 1.690, dispõe: "Compete aos pais, e na falta de um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou serem emancipados". Por fim, o "caput" do artigo 1.691, estabelece: "Não podem os pais alienar ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do Juiz".
O menor púbere ou impúbere não está impedido de adquirir bens, desta forma, caso o menor tenha pai e mãe, deverá ser representado por ambos. 
Se se tratar de venda e compra pura com pagamento total e quitação do preço, não haverá necessidade de alvará judicial. 
No entanto, se se tratar de venda e compra com condição resolutiva ou em que haja outras obrigações, pagamento em prestações e oneração, no resguardo de seus interesses os representantes precisam ser credenciados pelo Juízo a quem compete proteção dos interesses dos incapazes. 
No caso de o pai estar impedido ou encontrar-se em local incerto e não sabido, o fato deverá ser declarado no título aquisitivo, sob as penas da lei, pela mãe que representará ou assistirá o menor com exclusividade, pois o não comparecimento do outro pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder familiar, falecimento, etc.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Junho de 2.013.

ROBERTO TADEU MARQUES

OBS// Ver também NSCGJSP – Capítulo XIV, itens 41, "e", 44, "k" r 179.4,